4-5%的年化回报率，以及稳定的现金流，墨尔本的公寓现在似乎成了一个不错的投资标的。

墨尔本CBD二手两居室公寓的卖价目前在50-80万澳元，比悉尼同类物业的价格平均要低22.5万澳元。与此同时，墨尔本的房租在过去的一年却上涨了30%，两居室公寓的月租普遍在600-800澳元区间，基本恢复到了大流行之前的水平。

包括房主和租客在内，维多利亚州现在约有四分之一的人口（160万人）居住在公寓中。由于国际学生、打工人的需求激增，以及住房供应危机持续存在，不少地产研究机构预计，墨尔本公寓的租金似乎还能进一步上涨。

(相关资料图)

然而，现实并总不是那么美好。

近日，一封写给维州州长Daniel Andrews、维州消费者事务部及负责人的公开信，给那些有意向投资公寓的人泼了一盆冰水。

这封发表于墨尔本公寓生活网站flatchat的公开信表示，分契式（strata）公寓现在普遍发生的问题表明： 维州的分契式物业法——《业主法团法2006》(Owners Corporations Act 2006)是“有缺陷的，并且不能落地执行”。

公开信的截图（部分），发表于flatchat网站

他们声称，公寓大楼的管理部门（包括业主委员会），至少存在以下的几个问题：

放任这些问题导致了“（公寓大楼）几乎不存在任何维护，包括虫害、潮湿和黑霉，任其渗透到橱柜、衣服和家具中。”

房屋价值可能归零

许多人在购买二手公寓进行投资时，重点考虑的是区位、价格、租赁市场和周边环境等因素，对于公寓所在的业主法团（OC）则了解有限，可能只是粗略地看过Section 32文件里的物业年度会议记录，并不真实地了解公寓大楼的实际情况。

然而，就有业主因为公开信所述的信息缺失和物业维护中的人为因素，遭受了严重损失。那么，损失能严重到什么地步呢？

澳洲广播公司（ABC）此前向公众广泛征集了问题公寓的照片。

图/ABC

上图拍摄于墨尔本东南郊Clayton 的一栋有 81 户居民的公寓大楼，其内部的框架已经因水渍和霉菌的侵蚀而严重腐烂。大量的黑色霉菌从墙壁空腔蔓延到绝缘材料、木材和石膏中。

该公寓楼是墨尔本数百幢使用发泡聚苯乙烯 (EPS) 隔热覆层的建筑之一，EPS建材由于易燃特性，存在严重的火灾隐患。在2017年致命的伦敦Grenfell公寓楼大火之后，维州出台新规，禁止建筑物的外墙使用EPS材料。

但是，EPS的问题不仅是易燃，有专家表示，在某些情况下，这种材料所导致的建筑损坏非常严重，以至于整幢公寓大楼可能被认为是毫无价值。

建筑法规顾问 Bronwyn Weir 说：“在维多利亚州，这些需要移除EPS的项目出现的问题是，墙壁内部普遍滋生了霉菌/真菌。”

墨尔本Frankston的一处墙角长蘑菇的公寓，图/ABC

Weir 女士说， 损害赔偿金通常数额巨大，以至于维修成本会超过公寓价值本身。

“这绝对是一场灾难，因为如果出现严重的霉菌问题，整改成本可能会超过价值，”她说。

“其中一些建筑物的价值可能会被注销（written-off）。”

民众向ABC公寓楼问题征集活动发送的室内霉菌照片

至于问题出现的原因，Weir 女士说， 缺乏适当的监管和监督，造成了一场“完美风暴” ，这不仅限于EPS隔热覆层。

她说：“你知道，我们现在面临的是一个很难解决的系统性失败。”

“当然，有成千上万的公寓存在严重缺陷。所以（问题）是巨大的，”她说。

维州《业主法团法》的尴尬

对于业主来说，在事情变得不可挽回之前，他们能被告知实情并且实施干预吗？或者说，在购买公寓物业之前，投资人能了解到足够和真实的房屋信息吗？

在对分契式物业（公寓楼）的管理中，信息的透明度是最重要的，但现有的《业主法团法》规定： 除非受到邀请，业主不能参加委员会的会议。

Flatchat网站的编辑Jimmy Thomson表示，如果一个“行事隐秘”的管理委员会能够无视业主要求，不提供分契物业记录、分发准确的会议记录和及时举行业主大会的规定，那么就没有监管可言。而以下的情景也极有可能会真实地发生：

任何自私自利的业主组织，在串通一气的物业管理者的帮助和教唆下，都可以克扣维护支出，将费用（向业主征收的Levies）控制在最低水平，并将破坏性漏水的担忧排除在他们的分契物业记录之外。

低廉的物业费用将帮助他们年复一年地连任；缺乏准确的记录将有助于他们在问题变得明显（例如，需要修复或更换损坏的外墙覆层）之前，卖掉他们的公寓，把解决方案（巨额维修成本）留给下一个业主。

如果投资人“有幸”摊上了这样的管理委员会，还敢说自己买的房年化收益能到4%以上么？

Jimmy Thomson告诫维州公寓的潜在投资者需要格外谨慎。“如果你在检索（要投资的）分契式物业时，没有发现任何缺陷记录，当然也不会有维修记录，那就非常可疑了。”

业主委员会有关发现问题和处理问题的会议记录和信件非常重要，而任何缺乏这一标准的文件都可能是虚构的，或者是故意疏忽的表现。

维州应设立“建筑专员”

《澳洲金融评论报》在报道这封公开信时评论道：如果公开信所言是事实，即《业主法团法》没有得到法定机构的有效执行——维州法律仲裁庭（VCAT）、维州消费者事务部（CAV）和维州纠纷解决中心（DSCV）来回踢皮球，那么问题就不止是一个功能失调的委员会造成的。

多头管理的结果就是谁都不管，相比维州的混乱，新南威尔士州政府则设立了 建筑专员 （Building Commissioner）职位，致力于协调公平贸易部和消费者服务部等相关机构，保护购房者免受建筑缺陷的影响。

“（新州现任）建筑专员David Chandler（上图）在处理悉尼公寓质量问题投诉时，简直是不胜其烦，而在相距700多公里的墨尔本，公寓市场则显得平静，” Flatchat网站编辑Jimmy Thomson说。

事实上，他所说的“平静”暗示维州在解决公寓所面临的破坏性问题方面，采取的措施乏善可陈。

工程技术专家 Jonathan Barnett 则表示， 新南威尔士州在引入建筑专员后在监管方面取得了长足进步。

“他让所有有问题的从业者都胆战心惊。他去建筑工地，他看图纸，他与人交谈——他实际上正在发挥作用。”

他认为其他州也应该效仿。

“我们在维多利亚州没有建筑专员，我们需要一个为公众辩护的人。我们需要一个为消费者辩护的人。我们没有那个人，”他说。

“每个人都想赚钱。赚钱没有错。当你偷工减料时赚钱是有问题的。这就是我们需要监管机构的地方。”

（欢迎订阅澳财网头条号，我们将不断为您提供优质的全球宏观经济分析和澳洲财经资讯）

文中未注明来源的图片均为Shutterstock,Inc.授权澳财网使用，请勿单独转载图片。本文中的分析，观点或其他资讯均为市场评述/一般信息，不构成交易建议，仅供参考。任何前瞻性陈述并非对未来业绩的保证或陈述，切勿过分依赖。在进行任何投资时，请基于个人投资目的、财务状况或个人需求考虑本文所含信息的适用性，谨慎决策，风险自担。